「おたくの今度の多棟現場、一戸あたりどれくらいで売り出すの？」
「うちの現場に近いあの物件、もうこれ以上値下げしないよね？」
最近、東京都の城西・城北エリアで、建売り一戸建て住宅を販売する住宅メーカーの営業マンは、連日「情報収集」に明け暮れているという。
「物件の見物客が少ないウィークデーは、専らkokeshi
の値引き情報を収集することが仕事になってしまった」と、営業マンはうなだれる。
彼らが切羽詰っている理由は、「自社が手がける新築建売り物件の値下がりが止まらない」ことだ。春先から客足が目に見えて鈍り始め、夏に入ると閑古鳥が鳴き始めた。「このままでは、この地域での今期の売り上げ目標は大幅未達」（営業マン）という。
そのため、完成したばかりの新築物件まで大幅値引きして処分するしかない状況に追い込まれている。皆がこのような状況だから、競合他社との値引き・情報合戦が日に日に熱を帯びているのだ。
いったい、何が起きているのか？
中野区、杉並区、武蔵野市の一部を含む「城西エリア」や練馬区、板橋区などの「城北エリア」は、言わずと知れた人気住宅街。「最近、新築物件が安くなった」とファミリー世帯に評判だ。
これらの地域では、1990年代初頭のバブル崩壊後も、メールマガジン
が大きく衰えることはなかった。その理由は、一般のサラリーマン家庭でも、背伸びすれば何とか手が届きそうな「値ごろ感」のある優良物件が多いからだ。
もちろん、千葉県、埼玉県、神奈川県などのベッドタウンと比べれば、価格水準はかなり高い。だが、人気路線の沿線を除けば、多くの物件は超セレブ地区である目黒区、大田区、世田谷区などの「城南エリア」と比べて一段、安くなっている。
何より、都心から近いわりに自然が多く、子供や高齢者への手厚い助成が受けられる自治体も多いという環境面のメリットは大きい。都内に住みたいファミリー層にとっては、まさに最適のエリアと言えるだろう。
そのため、「いくら物件が安くても歓楽街や古い住宅が多くて環境が悪い」と言われる城東エリア（下町周辺の都区部）や、「さすがに高過ぎて手が出ない」という城南エリアからは、城西・城北エリアへ流れ込んでくるファミリー層が後を絶たない。
「昨年の不動産ミニバブルにより、割安な新築一戸建て住宅と変わらない水準まで高騰した新築マンションに見切りをつけ、一戸建てを探し始めた人も多い」（営業マン）という。
ところが、である。冒頭で触れたように、そんな介護
で、最近、価格破壊が起きているというのだ。地域や物件によって少なからず差はあるものの、大幅に値下げしないと家が売れなくなった。マンションや一戸建ての新築価格が首都圏全般で下落トレンドにあるとはいえ、都内有数の人気地域だけに、気になるところだ。
一般的に「資産価値が並か少し上」と判断できる立地条件を満たしており、ファミリー層の人気が高い間取りの物件を例に挙げてみよう。1年前と直近を比べてみると、その「冷え込みぶり」は明らかである。
たとえば、城西エリアに立地する建物面積と土地面積が80〜90平方メートル程度の2階建て3ＬＤＫ物件の場合、1年ほど前は5000万円台後半〜6000万円台前半でもよく売れていたが、今や5000万円台前半でないとお客が興味を示さなくなった。同じく、90〜100平方メートル程度の2階建て4ＬＤＫについても、6000万円台後半〜7000万円台前半から、6000万円台前半へと人気物件の主流が移っている。
「立地条件が悪い物件の場合、当初は高値で売り出されても、矢継ぎ早に何度も価格改定されて、3ＬＤＫで5000万円、4ＬＤＫで6000万円を切る水準まで落ちることも。気が付くと、売り出してから1〜2ヵ月のあいだに1000万円近く値下がりしている物件もある」（営業マン）。
つまり、わずか1年ほどの間に、最もお客が動き易い価格帯が500万〜1000万円も切り下がってしまったわけである。
改正建築基準法、インフレ、
サブプライムの「負の連鎖」こんな事態が発生している背景には、この1年間、不動産市場が予期せぬ悪要因に連続して見舞われた影響がある。
苦境の幕開けは、昨年初夏に施行された「改正建築基準法」だ。それまで、世界的な不動産ブームの影響を受けて「ミニバブル」に沸いていた日本の不動産市場は、一気に冷や水を浴びせかけられた。審査の厳格化により、建築確認の遅滞が常態化した結果、新設住宅着工数は低水準を続けている。
時を置かずして、米国で不動産市場発の「サブプライムショック」が発生。世界的な信用収縮トレンドと景気減速懸念がじわじわと拡大し、今年に入って大都市圏の地価が暗転し始めた。マクロ経済の変調によって同時期から本格化した顕著なインフレも、2〜3割に及ぶ建築資材コストの大幅アップと、住宅ローン金利の急上昇を招いてサラリーマン世帯の住宅購入意欲を大きく削ぐという、ダブルパンチを業者にもたらした。
ダメ押しは、直近のリーマン・ブラザーズ破綻に端を発する「世界恐慌懸念」。メガバンク、地銀、信用金庫などの金融機関が軒並み不良債権に怯えるなか、業者への資金の「貸し渋り不安」がいよいよ深刻化している。
そんな状況だから、これまで高値で土地を仕入れてメール便
てを分譲して来た多くのメーカーは、クビが回らなくなった。物件が売れずに投下資金を回収できない、金融機関からの新たな融資も厳しくなる、そればかりか土地開発時に借り入れた資金の金利返済さえままならないという「負の連鎖」に陥っているのだ。
できることと言えば、赤字を覚悟で在庫物件を「投げ売り」して、少しでも多くのキャッシュを手に入れることだけ。「体力が弱い会社は、決算期に売り上げ目標を大きく下回ると、金融機関の審査で次期の融資を見直され、運転資金まで尽きてしまう。自転車操業に陥った知り合いの中小メーカーが、この夏だけで何社も潰れた」と、営業マンは青冷める。
完成前から「数百万円引き」の交渉も
疑心暗鬼のお客に悩む業者現場の状況を詳しく聞くと、住宅メーカーの苦境ぶりは想像以上だ。
「チラシや住宅情報誌では、300万円引きと宣伝していても、水面下でさらに100〜200万円もお客にまけさせられ、ようやく売れている」（小規模メーカー）
「物件が完成する前から、数百万円は値引く可能性があると伝えないと、お客に興味を持ってもらえない。お客も今や値引きは当たり前と言わんばかりに強気で交渉してくるから、とてもやり切れない」（中堅メーカー）
「地型が気に入らないというお客のために、わざわざ多棟現場の分譲面積を広げ、ようやく1棟売った」（中堅メーカー）
あおりを食った不動産仲介業者の多くも、「儲け」が半減した。
「通常、建売りの不動産仲介手数料は、成約時に売り主（メーカー）と、買い主（お客）の双方から、契約価格の最大3％が入る。だがマンスリーマンション
では、手数料がかかるのを嫌い、仲介業者を通さずに売り主と直接交渉するお客が増えた。これでは商売上がったりなので、仲介してもお客からは手数料を取らない営業方針に変えた」（中堅仲介業者）。
需要そのものは大きく落ち込んでいないものの、「お客の疑心暗鬼」で様子見・値引き交渉が蔓延しているのが不況の主因となっているようだ。
中野区で新築一戸建てを探している50代のサラリーマンはこう語る。
「景気が悪くなって、不動産価格などあってないようなものだと気ずきました。何百万円も安くなるのはよいが、では当初はそもそも何を基準にして値付けしていたのか。これでは、家のクオリティさえ心配になってくる。高い住宅ローンを組む気になれませんよ・・・」
一方で、メーカーにも言い分がある。
「以前よりは土地の仕入れ値が安くなったこと、極限までコストカットを進めたことなどにより、お客様のニーズによりマッチした価格設定が可能になったということ。建築審査がこれだけ厳しくなったのに、手抜き工事などできるはずがない。本来、これだけのクオリティの家をこんな低価格で売らなければならないことのほうが、異常事態だ」（中堅メーカー）
これでは、延々と「お見合い状態」が続くばかりだ。この不況、今後はいったいどうなるのか？
「土地の仕入れさえままならない業者が増えているため、直近では新築物件の数が目に見えて減り始めた」と語るのは、中堅仲介業者。そのため、「このまま新築の数が減れば、需給がタイト化して、物件価格が下げ止まるのではないか」と期待をかける業者も少なくないという。
顧客重視を徹底しないと
投げ売り競争は終わらない？とはいえ、流れがそれほど簡単に変わるか否かは微妙である。
「今後も物件の供給数が減り続けるようなら、一気に営業攻勢をかける」と鼻息が荒いのは、関東を中心に低価格の規格住宅を大量供給する大手パワービルダーだ。
図体の大きさにモノを言わせる彼らの強みは、大量かつ割安な仕入れルートを握っていること、賃金が安い外国人労働者を抱える工務店との人脈、規格住宅を大量生産するノウハウなどだ。中小に比べてコスト戦略はかなり徹底しており、リングピロー
に今以上に不況になっても、お手ごろ価格の家を売り続けられる体力が残っている。そうなれば、投げ売り競争はさらに続く可能性もある。
出口が見えない不安が続くなか、地元密着型で堅実な仕事に定評がある小規模メーカーの関係者は、こうつぶやく。
「今後は、設計段階のコスト計算からお客様に同席していただき、心から納得した上で買っていただけるよう、顧客重視の姿勢をさらに徹底しないと生き残れないのではないか・・・」
誰の責任とも言えないこの不動産不況、考えようによっては、物件に関わる業者とお客との「信頼関係」を改めて問い直す機会になるかもしれない。今まさに「一国一城の主」を夢見ているあなたは、このような現状を好機と捉えるだろうか？ それとも、まだしばらく様子見を続けるだろうか？
国土交通省が8月20日に発表した、今年7月1日現在の「地価動向」によると、3ヵ月前と比べて主要100地点のうち38地点の地価が下落しており、足許で不動産市況が急速に冷え込んでいることが明らかになった。
わが国の不動産市況の下落の背景には、景気が後退局面に入っていることに加えて、米国のサブプライム問題をきっかけに、世界的に“不動産バブル”が弾けたことがある。
世界的なバブルの崩壊によって、今まで都心部などの不動産を積極的に買い漁って来た海外の不動産ファンドの動きが一挙に鈍化した。それに伴い、わが国の不動産市場の需給関係が崩れ、主に都市部不動産を中心に価格下落が加速している。
加えて、マンション価格の高騰が続いていることにより、需要サイドの意欲は大きく減退している。マンションが売れないため、ディベロッパー中心に経営状況が悪化する企業が出ている。こうした“マンション不況”の進展によって、同分野の企業の倒産件数も上昇傾向を辿っている。
今回の“不動産不況”の元凶となった米国の住宅市場を見ると、依然、下げ止まりの兆候は見られない。グリーンスパン前ＦＲＢ議長は、「断食
の住宅価格の下落は、来年の前半まで続く可能性が高い」と指摘している。
一方、欧州に目を転じると、“不動産バブル”に踊ったスペインや英国、アイルランドなどは、いずれも現在、“不動産バブル”崩壊の後始末に追われている状態だ。世界的な不動産価格の下げ止まりには、もう少し時間を要すると見るべきだろう。そうした現象について、一部の専門家からは、「“世界同時不動産不況”が発生している」との指摘もあるほどだ。
市場コンセンサスとカネが背景に
「世界不動産バブル」の発生メカニズムそもそも、バブルが発生する背景には、いったい何があるのだろうか？ そこには必ず2つの要因が必要だ。1つは、多くの人が「これは上がる」という感情を共有できる状況があることだ。
世界初のバブルとして名高い「チューリップバブル」の時代から、その構造は基本的に変わっていない。17世紀のオランダでは、「チューリップがとても綺麗な花を咲かせるので、皆が球根を欲しがるだろう」とのコンセンサスが形成され、球根の値段が異常な水準まで上がってしまった。
1980年代後半のわが国において、「不動産は永久に上がり続ける」という“土地神話”ができ、不動産価格が一挙に高騰したことは、今でも日本人の記憶に強く残っている。
もう1つの要因は、世の中におカネが余っていることだ。有り余っているおカネが不動産や株式などの市場に流れ込み、一気に価格を高騰させてしまう。価格が高騰すると、人々は「後れてなるものか」との心理状態に陥り、「上がるから買う。買うから上がる」というバブル・サイクルができ上がるのである。
今回、世界的な“不動産バブル”が鮮明になった背景には、米国の人口増加トレンドや、欧州の景気拡大、ＥＵ圏の拡大に伴う「住宅需要増加の思惑」などの理屈付けがあった。そこに、90年代後半、米国の“ＩＴ（株式）バブル”崩壊によって金利が引き下げられたことと、多額の流動性が供給されたことが重なった。こういった条件を背景に、米国では“ＩＴ（株式）バブル”は、“不動産バブル”にバトンタッチする格好で引き継がれたのである。
米国を中心に活躍していた不動産ファンドは、有利な投資案件を求めて海外に進出した。それは、すでに“不動産バブル”の芽が出始めていた欧州やアジア諸国の不動産価格上昇を加速し、次第に世界的な“不動産バブル”へと繋がっていった。
その渦の中にわが国も巻き込まれたのだが、日本の場合は90年代における「バブルの後始末」という苦い経験が残っていたこともあり、80年代後半のような大規模なバブルには至らなかった。同じ事情だったのがドイツで、主要国の中で日本とドイツは大規模な不動産バブルの発生から免れた数少ない国となった。
逃げ遅れた関係者が続々
バブル崩壊後の景気後退は深刻バブルが未来永劫続かないことは、多くの人々は身にしみてわかっている。今回の世界的な“不動産バブル”も同じで、どこかで終焉を迎えることは明らかだった。問題は、その終焉の時期がわからなかったことだ。
多くの投資家は、バブルが終焉を迎えるまで、「できるだけ儲けてやろう」と考えていたはずだ。ところが、「天災とバブルの終焉は、突然やってくる」。それはある日突然やってくるため、皆が一斉に逃げ出そうとしてマーケットがパニック状態に陥り、結果的に逃げ遅れる人が続出することになる。
今回も、昨年8月にバブル終焉が突然やってきた。欧州の大手金融機関傘下の投資ファンドが、住宅ローン担保債券（ＲＭＢＳ）価格の下落によって多額の損失を発生させ、事実上、機能停止状態に追い込まれた。そのニュースは一瞬にして世界を駆け巡り、ＲＭＢＳ市場は買い手がつかない状況になってしまった。
買い手がつかないのだから、保有債券を売りたい投資家は何もできない状況に陥った。これは、バブル崩壊時のいつものパターンだ。皆が強気で買い上がっているときはよいが、一旦相場が崩れて、投資家の売りが嵩んでくると買い手が引っ込み、ほとんど適正な価格がつかない状況になる。そこで初めて、「バブルから逃げ遅れた」と自覚することになるのだが、すでにあとの祭りだ。
問題は、バブル崩壊の後には、必ず「後始末＝バランスシート調整」が必要になることだ。バブルが発生しているということは、価格が常識では考えられない水準まで上がっていることを意味する。ということは、誰かがその高い価格で買っているはずだ。高い価格で買った資産が大きく下落するのだから、多額の損失が発生する。当然、その損失を処理しなければならない。
損失が小額であれば大きな問題にはならないが、バブルの規模が大きければ大きいほど損失も大きくなり、処理するのに大きなエネルギーを必要とする。90年代初頭にバブルが崩壊したわが国でも、本格的な立ち直りまで、約13年もの歳月を要したことは記憶に新しい。多くのケースにおいて、バブル崩壊の後始末の際には経済活動が低迷し、景気が後退することになる。今回も、従来のバブル崩壊と全く同じことが起きている。
対策を誤ると戦後最大の危機も？
「後始末には数年かかる」と予想今回の世界的な不動産バブルの後始末は、「今後数年単位の時間を要する」と見るべきだ。グリーンスパンや著名投資家であるジョージ・ソロスは、今回のバブル崩壊に伴う状況について、「政策当局が対応を誤ると、戦後最大の経済危機に発展する」と指摘している。まさに、その通りだ。
米国の多くの金融機関は、住宅価格の上昇を前提にして、ローン返済の能力のない人たちにまで住宅ローンを貸し込んだ。そして、その住宅ローンを転売したり、証券化したりして収益の極大化を目指した。
また、組成されたＲＭＢＳを傘下のファンドにはめ込み、そうした住宅バブルのプロセスで、ファニーメイ、フレディマックなどの米国政府系の住宅金融公社が大きく関与した。気がついてみると、全米の住宅ローンの4割以上にこの2公社が関与することになってしまった。これは、冷静に考えればどう考えても不自然な現象だ。
こうした米国の後始末が終わらない限り、世界的な“不動産不況”の出口は見えてこないはずだ。理屈で考えて納得できない事象が解決されなければ、自由で適正な投資行動は生まれてこない。適正な投資行動が生まれないということは、不動産価格の買い手が安心して投資活動を行うことが難しいことになる。それでは、不動産価格の下げ止まりを期待することはできないだろう。
つまり、米国市場の低迷が続く間は、世界の不動産価格の下落を止めることは困難である。経済がグローバル化している現在、投資家の行動は基本的に「世界共通」だ。世界経済の中心である米国で低迷が続けば、そのマイナス影響が世界に及ぶことは避けられないからだ。
問題は、バブルの後始末にどれだけの時間を要するかだ。バブルが弾けた後、多くの米国の専門家は、「問題を極力開示して処理しようとしているため、日本ほど時間はかからない」と言っていた。
しかし、足許でその姿勢は大きく後退している。金融機関の子会社の連結会計処理は先送りされ、保有する債券の時価評価の手続きも後退している。「今回も相当の時間を要する」と考えた方がよさそうだ。
経済専門家の1人は、「今後、世界経済は2010年が底になる可能性が高い」と指摘していた。参考になるタイム・スケジュールだ。おそらく、その程度の時間軸が必要になると見る。